Il 2026 si apre con un mercato immobiliare italiano in buona forma, anzi, con segnali di accelerazione piuttosto evidenti.
Il primo trimestre è il migliore degli ultimi cinque anni, e non è un dato banale.
Nel Q1 si registrano circa 3,5 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 20% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Dentro questo numero c’è un po’ di tutto: operazioni dirette, acquisizioni di terreni, share deal. Segno che il mercato si muove su più piani contemporaneamente.
Quello che colpisce davvero, però, è la qualità della dinamica: oggi il mercato è molto più articolato rispetto a qualche anno fa. Più asset class, più strategie, più tipologie di investitori. E soprattutto cresce il peso delle operazioni value-add e di riconversione, che richiedono visione e capacità esecutiva.
I capitali internazionali restano predominanti (oltre il 60% dei volumi), ma si vede in modo sempre più chiaro anche il ruolo degli investitori privati — family office e holding familiari in primis — che stanno tornando a essere protagonisti.
Entrando nel dettaglio:
🏬 Retail
Con circa 1 miliardo di euro investiti, è il comparto più attivo del trimestre (30% del totale). Spingono le operazioni out-of-town, ma si muove bene anche l’high street, sia nelle grandi città che nei mercati secondari.
🏨 Hotels & Hospitality
Superati i 600 milioni di euro. Un dato interessante: circa un terzo deriva da operazioni di riconversione. Sempre più frequenti i passaggi da uffici a strutture ricettive, soprattutto nei contesti urbani.
💼 Office
Intorno ai 690 milioni di euro investiti. Qui il tema è chiaro: riconversione e riposizionamento. Il 37% dei volumi va in questa direzione, con Milano e Roma a guidare tra operazioni core e trasformazioni verso hospitality, living e usi alternativi.
🚛 Industrial & Logistics
Circa 430 milioni (12% del totale). Il settore resta solido nei fondamentali e torna ad attrarre capitali core. Domanda selettiva, ma occupier attivi: l’appeal rimane alto.
🏠 Living
Quasi 270 milioni di euro, con focus su PBSA, BTR e BTS. Lo student housing continua a essere uno dei segmenti più dinamici e interessanti.
🏥 Healthcare
Circa 230 milioni investiti, in linea con il trend positivo già visto nel 2025. Il dato è sostenuto soprattutto da operazioni di portafoglio e dall’interesse di operatori specializzati. Da segnalare che quasi l’80% dei volumi deriva da un’unica operazione di acquisizione nel segmento RSA.
💻 Data Center & Alternative
Intorno ai 500 milioni complessivi. Cresce l’interesse per operazioni strategiche, in particolare sull’acquisizione di terreni, con forte concentrazione nell’hinterland milanese.